Гап у процени: када је вредност куће нижа од ваше понуде

Када купујете кућу, хипотекарни зајмодавац захтева процену. Понекад процењивач зајмодавца каже да имовина вреди мање него што сте понудили да платите. Ово је познато као јаз у процени или ниска оцена. Недостатак у процени може да закомпликује финансирање, изазове кашњења или чак резултира поништавањем уговора.

» ВИШЕ: Како функционише процена куће

Шта се дешава када је процена нижа од понуде?

Када се суочите са празнином у процени, имате следеће опције:

  • Платите разлику у готовини између процењене вредности и износа ваше понуде.

  • Одлазите, ако имате непредвиђену процену у уговору о куповини.

  • Поново преговарајте са продавцем.

  • Затражите преглед процене ако нађете нетачности.

  • Пријавите се код другог зајмодавца у нади да ће ангажовати проценитеља који вреднује имовину у вашу корист.

Овај чланак је углавном о првој опцији — плаћању разлике. Следећа опција — одлазак — је најмање ризична. Као мала црна хаљина, заувек ће остати у стилу.

Последње три опције за решавање јаза у процени могу уштедети новац и сачувати договор, али могу бити непрактичне када је број купаца куће већи од продаваца. Ова неравнотежа, која се назива тржиште продаваца, оставља купце кућа са слабим преговарачким ставом. У неким случајевима, продавац не попушта када се тражи да смањи цену на процењену вредност. Нестрпљиви продавац може одбити захтев да тражи ревизију процене или да почне испочетка са зајмом од другог зајмодавца, јер такви приступи изазивају одлагања.

Штреберски савет: Неки агенти за некретнине резервишу термин „празнина у процени“ да се односи на клаузулу о покрићу празнине у процени у купопродајном уговору. Када се помињу разлика између процењене вредности и понуђене цене, можда ће више волети термин „ниска процена." Водите рачуна да разумете једни друге.

Како се носити са празнином у процени

Платите разлику у готовини

Рецимо да продавац неће смањити цену. Продавац то види овако: потписали сте уговор о плаћању одређеног износа, а други потенцијални купци можда чекају да заузму ваше место ако не можете или нећете да обавите куповину.

Ако сте одлучни да купите некретнину, биће вам потребно веће учешће него што сте очекивали. Колико више? Довољно да покрије разлику између процењене вредности и цене.

Пре него што изнесемо пример, хајде да заобиђемо један параграф да бисмо објаснили зашто се то дешава и како се проценитељ уклапа.

Хипотекарни кредитори вам неће дозволити да позајмите више него што кућа вреди. Да би потврдио да ли је имовина вредна онога што сте понудили, зајмодавац ангажује независну трећу страну да процени вредност имовине. Процењивач је то треће лице. На жалост купаца куће, проценитељи понекад закључују да некретнине вреде мање од понуде.

Купци готовине немају зајмодавце који им вире преко рамена, тако да им нису потребне процене, каже Цхуцк Вандер Стелт, агент за некретнине у Валпараису, Индијана, и оснивач квадвола.цом. Могућност куповине без процене даје готовинским купцима предност на конкурентном тржишту.

Али већини купаца су потребне хипотеке. Процена је важна јер се износ кредита заснива на процењеној вредности. Ако се имовина процењује на 100.000 долара, а зајам захтева учешће од 5%, тада ће максимални износ кредита бити 95% процењене вредности, или 95.000 долара.

Али шта ако сте дали понуду за 110.000 долара? Зајмодавац ће вам дати унапред 95.000 долара на основу процене од 100.000 долара. То је 15.000 долара мање од цене, и мораћете да донесете сваки пени тог износа до затварања. Ова ситуација може бити стресна ако сте очекивали да уплатите око 5.000 долара, само да бисте сазнали да ћете морати да скупите још 10.000 долара због ниске процене.

Пример ниске оцене

Процењена вредност:

100.000 долара.

Понудити цену:

$110,000.

Износ позајмице:

$95,000.

Разлика између цене и износа кредита:

$15,000.

Поново преговарајте са продавцем

Када уговор о куповини има непредвиђену процену, а процена је ниска, можете покушати да преговарате са продавцем да смањите цену. Можете тражити од продавца да смањи цену на процењену вредност или да подели разлику.

Поново преговарање са продавцем је мање вероватно да ће успети када је било неколико конкурентских понуда. У том случају, продавац вам може рећи да прошетате и прихватите следећу најбољу понуду. Тражење поновног преговарања може бити ризичан захтев на тржишту продавца препуном конкурентских понуда.

Други начини за превазилажење јаза у процени

Можете затражити преглед процене ако нађете нетачности у извештају проценитеља. Ваш агент може помоћи у истраживању и папирологији. Или се можете пријавити за хипотеку код другог зајмодавца и надати се повољнијој процени. Проблем са овим приступима је што им треба времена. Нестрпљиви продавац може одбацити вашу понуду и прихватити другу.

На крају, ако имате непредвиђену процену, можете отићи и дати понуду за другу некретнину. Уз срећу, проценитељ неће мислити да плаћате превише.

Штреберски савет: Најмање један зајмодавац нуди да испоштује одобрени зајам, чак и ако је процена нижа од очекиване. Да бисте се квалификовали за Беттер гаранцију за процену, морате да радите са Беттер агентом за некретнине или партнерским агентом и закључате своју хипотеку пре него што се процена заврши.

Ограничите своју изложеност покривањем јаза у процени

Типичан уговор о куповини куће има непредвиђену процену: формулација која каже да купац може да поништи посао ако је имовина процењена за нижу од понуђеног купца. Али на врућим тржиштима некретнина, где је број купаца већи од продаваца, неки купци се одричу непредвиђене процене. Ови купци или плаћају готовином за кућу или се коцкају да имају новца да плате разлику између процењене вредности и цене, колико год то било.

Постоји привремени корак који можете предузети између непредвиђене ситуације у вези са проценом и одустајања од ње: покриће јаза у процени. Звучи као нека врста полисе осигурања, али није. Прилагођена формулација у купопродајном уговору каже да ћете платити разлику између процењене вредности и цене уговора, до одређеног износа.

Узмите горњи пример, са разликом од 10.000 УСД између набавне цене и процењене вредности:

  • Да сте понудили да покријете празнину у процени до 10.000 долара, наставили бисте са куповином.

  • Али да сте понудили да покријете празнину у процени до 7.500 долара, имали бисте право да повучете своју понуду и вратите свој депозит. То је зато што је разлика између понуђене цене и процењене вредности већа од покривености јаза у процени од 7.500 долара.

Ваша понуда мора да буде веродостојна, посебно ако постоји рат лицитација за имовину. Већа је вероватноћа да ћете успети ако уз понуду приложите финансијску документацију.

„Не само да треба да предате своје писмо претходног одобрења, већ би требало да предате и доказ о фондовима који показује да имате та средства да покријете тај јаз у процени“, каже Вандер Стелт. Ово ће учинити да ваша понуда изгледа веродостојније од конкурентских понуда без документације.

» ВИШЕ: Одговор на ниску рефи процену

Оставите Коментар

Please enter your comment!
Please enter your name here