Без обзира да ли сте већ сигурни да је ФХА зајам прави за вас или још увек покушавате да схватите шта је ФХА, ми смо све то разложили. Нема потребе да пролазите кроз ФХА приручник; пронађите одговоре на сва ваша ФХА често постављана питања управо овде.
Шта је ФХА зајам?
ФХА кредит је хипотека коју осигурава Федерална стамбена управа. Са минимум 3.Предујам од 5% за зајмопримце са кредитним резултатом од 580 или више, ФХА кредити су популарни међу првим купцима куће који имају мало уштеђевине или имају кредитне изазове.
ФХА осигурава хипотеке које издају зајмодавци, као што су банке, кредитне уније и небанке. То осигурање штити зајмодавце у случају неиспуњавања обавеза, због чега су зајмодавци ФХА вољни да понуде повољне услове зајмопримцима који се иначе не би квалификовали за стамбени кредит. Само зајмодавац који је одобрио ФХА може издати зајам са ФХА осигурањем.
„Само зајмодавац који је одобрио ФХА може издати зајам са ФХА осигурањем.”ФХА стамбени зајам се може користити за куповину или рефинансирање једнопородичних кућа, вишепородичних кућа са две до четири јединице, кондоминијума и одређених произведених кућа.
Одређене врсте ФХА кредита се такође могу користити за нову изградњу или за реновирање постојећег дома.
» ВИШЕ: Израчунајте исплату ФХА кредита
Шта је ФХА?
Федерална стамбена администрација - познатија као ФХА - била је део У.С. Одељење за становање и урбанизам од 1965. године. Али ФХА је заправо почела више од 30 година пре тога, као компонента Нев Деала.
Поред слома берзе и суше Дуст Бовл, Велика депресија је довела до пуцања балона на тржишту некретнина. До почетка 1933. године, отприлике половина америчких власника кућа није платила своје хипотеке.
ФХА је створена као део Националног стамбеног закона из 1934. године како би зауставила плиму одузимања имовине и помогла да се власништво куће учини приступачнијим. Установио је учешће од 20% као нову норму осигурањем хипотека до 80% вредности куће — раније су власници кућа били ограничени на позајмљивање 50%-60%.
Данас ФХА осигурава кредите за око 8 милиона породичних кућа.
» ВИШЕ: Чињенице о ФХА стамбеним кредитима
Које су разлике између ФХА кредита и конвенционалног зајма?
Лакше је квалификовати се за ФХА зајам него за конвенционални зајам, који је хипотека која није осигурана или гарантована од стране савезне владе.
-
ФХА кредити омогућавају ниже кредитне резултате од конвенционалних зајмова и, у неким случајевима, ниже месечне исплате хипотекарног осигурања.
-
Правила ФХА су либералнија у вези са поклонима уплаћеног новца од породице, послодаваца или добротворних организација.
-
ФХА зајмови могу укључивати трошкове затварања који се не захтевају за конвенционалне зајмове.
» ВИШЕ: Детаљи о ФХА у односу на. конвенционални кредити
Које су врсте ФХА кредита?
ФХА нуди различите опције зајма, од прилично стандардних зајмова за куповину до производа дизајнираних да задовоље врло специфичне потребе. Ево прегледа ФХА кредита који се обично користе за куповину куће:
» ВИШЕ: Сазнајте више о ФХА 203(к) позајмицама и зајмовима из наслова И
| Основна хипотека на кућу 203(б) | Може се користити за куповину или рефинансирање примарног становања са ниским минималним учешћем. | Не може се користити за куповину куће којој је потребно више од 5.000 долара за поправке. |
| 203(к) Хипотека за рехабилитацију | Може се користити за финансирање поправљача. | Трошкови рехабилитације морају да премаше 5.000 долара, али поправке не могу трајати више од шест месеци. Поправке мора да изврши квалификовани стручњак. |
| Грађевински кредит | Може се користити за куповину земљишта и финансирање изградње нове куће. | Теже је и дуготрајније квалификовати се за ову врсту зајма. |
| Наслов 1 Зајам за побољшање имовине | Може се користити за побољшање дома и може допунити кредит од 203 (к). Овај кредит можете добити без рефинансирања. | Можете да позајмите само до 25.000 долара за некретнину за једну породицу (или 25.090 долара за мобилне кућице које укључују земљиште) и 60.000 долара за вишепородичну кућу. |
| Енергетски ефикасна хипотека | Може се користити за побољшања која чине дом енергетски ефикаснијим. | Дом мора бити професионално оцењен да би се квалификовао. Побољшања се морају сматрати исплативим. |
ФХА кредитни лимити
Без обзира коју врсту ФХА кредита тражите, постојаће ограничења у износу хипотеке. Ова ограничења се разликују у зависности од округа. Ограничења зајма ФХА у 2021. крећу се од 356.362 до 822.375 долара.
Горња граница за ФХА кредите за породичне куће у нискобуџетним окрузима је 356.362 долара. Пример је округ Лукас, Охајо, где се налази Толедо. Горња граница за ФХА кредите у окрузима са највећим трошковима је 822.375 долара - округ Сан Франциско, Калифорнија, на пример.
Неки окрузи имају цене станова које падају негде између, тако да су и ФХА лимити зајма у средини. Пример је округ Денвер, Колорадо, где је ограничење зајма ФХА за 2021. 596.850 долара. Можете посетити веб локацију ХУД-а да пронађете ограничење зајма ФХА у било ком округу.
» ВИШЕ: Погледајте колико куће можете приуштити
Како се квалификовати за ФХА зајам
Мораћете да испуните низ услова да бисте се квалификовали за ФХА зајам. Важно је напоменути да су ово минимални захтеви ФХА и зајмодавци могу имати додатне одредбе. Да бисте били сигурни да ћете добити најбољу ФХА хипотекарну стопу и услове кредита, купујте више од једног зајмодавца које је одобрила ФХА и упоредите понуде.
„Важно је напоменути да зајмодавци могу имати додатне одредбе.”Кредитни резултат
Минимални кредитни резултат за ФХА зајам је 500. Ако ваш резултат падне између 500 и 579, и даље можете да се квалификујете за ФХА зајам, али ћете морати да уплатите веће учешће. Опет, ово су ФХА смернице - појединачни зајмодавци могу да се одлуче да захтевају виши минимални кредитни резултат.
» ВИШЕ: Добијте свој кредитни резултат бесплатно
Иако ФХА није променила своје захтеве, комбиновани ефекти пандемије ЦОВИД-19 и рецесије навели су многе ФХА зајмодавце да повећају своје минималне потребне кредитне оцене за ФХА кредите. Многи зајмодавци тренутно траже кредитни резултат од најмање 620.
Штреберски савет: Ако ваш тренутни кредитни резултат не одговара, можда ћете желети да порадите на изградњи кредита пре него што почнете да купујете од куће. Алтернативно, потражите зајмодавце који су специјализовани за ФХА кредите - они имају тенденцију да дозвољавају минималне кредитне резултате који су ближи ФХА смерницама. Ови зајмодавци такође могу понудити ручно осигурање, што може бити од помоћи ако немате много кредитне историје, на пример.» ВИШЕ: Погледајте врхунске ФХА кредиторе
Средства за учешће
Ако имате кредитни резултат од 580 или више, ваша авансна уплата ФХА може бити само 3.5%. Кредитни резултат који је између 500 и 579 значи да ћете морати да смањите 10% куповне цене.
Добре вести? Не мора све да потиче од штедње. Можете користити новац од поклона за учешће у ФХА, све док донатор достави писмо са својим контакт информацијама, односом са вама, износом поклона и изјавом да се не очекује отплата.
Штреберски савет: Погледајте државне и локалне програме помоћи за уплату аванса за купце куће први пут (обично се дефинише као неко ко није поседовао кућу у последње три године). Можда ћете моћи да пронађете зајмове са ниском или без камате, или чак грантове, који вам могу помоћи да сакупите то учешће.» ВИШЕ: Пронађите програме за купце куће први пут
Однос дуга и прихода
ФХА захтева ДТИ мањи од 50, што значи да ваша укупна месечна отплата дуга не може бити већа од 50% вашег прихода пре опорезивања. Ово укључује дугове које не плаћате активно.
За студентске кредите у одлагању, ваш ФХА зајам ће укључити 1% од укупног износа зајма као износ месечне уплате. За друге врсте кредита које тренутно не отплаћујете, осигуравачи ће користити 5% од укупног износа зајма да израчунају ваш ДТИ.
» ВИШЕ: Израчунајте свој ДТИ
Одобрење имовине
Некретнина коју покушавате да купите уз ФХА кредит, било да је то кућа, стан, фабрика кућа или вишепородична кућа, мора да испуњава минималне захтеве ФХА за имовину.
ФХА захтева процену која је одвојена (и другачија од) кућне инспекције. Они желе да буду сигурни да је дом добра инвестиција - другим речима, вреди оно што плаћате за њега - и да осигурају да испуњава основне стандарде безбедности и животних услова.
За ФХА 203(к) зајам за реновирање, имовина може бити подвргнута две одвојене процене: процена „како јесте“ која процењује њено тренутно стање и процена „након побољшања“ процена вредности када се посао заврши.
» ВИШЕ: Шта је укључено у ФХА процену
Осигурање хипотеке
ФХА хипотекарно осигурање је уграђено у сваки зајам. Када добијете ФХА хипотеку, платићете унапред плаћање хипотекарног осигурања (које се може урачунати у укупан износ кредита) и након тога вршити месечна плаћања.
Ако почнете са учешћем мањим од 10%, наставићете да плаћате хипотекарно осигурање током трајања кредита. Они са 10% учешћа плаћаће ФХА хипотекарно осигурање на 11 година.
» ВИШЕ: Упоредите врсте хипотекарног осигурања
Како се пријавити за ФХА кредит
Подношење захтева за ФХА зајам ће захтевати лична и финансијска документа, укључујући, али не ограничавајући се на:
-
Важећи број социјалног осигурања.
-
Доказ о У.С. држављанство, легалан стални боравак или право за рад у Сједињеним Државама.С.
-
Изводи из банке за, најмање, последњих 30 дана. Такође ћете морати да обезбедите документацију за све депозите направљене током тог времена (обично платне папире).
Ваш зајмодавац ће можда моћи аутоматски да преузме неку потребну документацију, као што су кредитни извештаји, пореске пријаве и евиденције о запошљавању. Посебне околности — на пример ако сте студент или немате кредитни резултат — могу захтевати додатну папирологију.
» ВИШЕ: Детаљни захтеви за ФХА кредитом
Које су предности и мане ФХА кредита?
Чак и ако вас кредитни резултат и месечни буџет остављају без других избора, имајте на уму да ФХА кредити укључују неке компромисе.
Предности ФХА кредита:
-
Нижи минимални кредитни резултати од конвенционалних зајмова.
-
Учесници само 3.5%.
-
Однос дуга и прихода је дозвољен чак и до 50%.
Недостаци ФХА кредита:
-
ФХА хипотекарно осигурање траје цео период кредита са учешћем мањим од 10%.
-
Имовина мора да испуњава строге здравствене и безбедносне стандарде.
-
Без великих зајмова: Износ кредита не може премашити одговарајућу границу за подручје.
Иако ФХА поставља стандардне захтеве, захтеви кредитора одобрених од стране ФХА могу бити другачији.
ФХА каматне стопе и накнаде се такође разликују у зависности од зајмодавца, тако да је важно да упоредите продавницу. Добијање претходног одобрења хипотеке од више од једног зајмодавца може вам помоћи да упоредите укупне трошкове зајма.
» ВИШЕ: Научите како да упоредите ФХА зајмодавце
Како је сада добити ФХА зајам?
Иако се минимални захтеви ХУД-а за ФХА кредите нису променили, чини се да зајмодавци које је одобрила ФХА фаворизују кандидате са вишим кредитним резултатима. Преко 71% ФХА зајмопримаца имало је ФИЦО резултате од 650 или више у августу 2021., са просечним резултатом од 676 за ФХА кредите за куповину, према подацима из ИЦЕ Мортгаге Тецхнологи.
У просеку је било потребно дуже да се зајам за куповину ФХА затвори у августу 2021. него у августу 2020 — 51 дан у поређењу са 47 дана годину дана раније. У међувремену, конвенционални зајмови за куповину су се затварали у просеку за 48 дана у августу 2021, према подацима ИЦЕ.
Подаци ХУД-а показују да је у августу 2021. године преко 33% ФХА кредита било за износе између 250.000 и 399.000 долара - далеко најчешћи распон. Скоро 70% ФХА кредита издатих током овог периода покривало је најмање 96% процењене вредности куће, што имплицира да већина купаца ФХА плаћа минимално учешће ФХА од 3.5%.
» ВИШЕ: Упоредите данашње хипотекарне стопе ФХА
Пронађите зајмодавца са одобрењем ФХА
Често постављана питања Која је лоша страна ФХА кредита?Највећи недостатак ФХА кредита је ФХА хипотекарно осигурање, које траје до краја трајања кредита ако уплатите учешће мање од 10%.
Шта је ФХА зајам вс. конвенционални зајам?ФХА кредите осигурава Федерална стамбена управа, док конвенционалне хипотеке не подржава влада. Као резултат тога, зајмодавци имају различите квалификационе критеријуме за ФХА у односу на. конвенционални кредити.
Ко може да се квалификује за ФХА хипотеку?Да бисте се квалификовали за ФХА зајам, мораћете да испуните ФХА захтеве, укључујући прихватљив кредитни резултат (минимум варира у зависности од износа вашег учешћа) и однос дуга према приходу мањим од 50%.
Који кредитни резултат ми је потребан за ФХА зајам?Смернице ФХА постављају минимални кредитни резултат од 500 за зајмопримце који плаћају учешће од најмање 10%, и 580 за учешће између 3.5% и 10%. Међутим, зајмодавци често захтевају више кредитне резултате да би се квалификовали за ФХА кредите. Ако ваш кредитни резултат може користити посао, размислите о начинима да изградите свој кредит.
Како функционише ФХА зајам?ФХА зајам функционише слично као конвенционална хипотека, са становишта зајмопримца. Нећете добити зајам од Федералне стамбене управе. За ФХА кредит ћете се пријавити преко зајмодавца који је одобрио ФХА. ФХА осигурава зајам, због чега су захтеви зајмодаваца према ФХА зајмопримцима обично блажи.
Да ли је тешко добити ФХА зајам?Добијање било које врсте стамбеног кредита захтева труд и ресурсе, али генерално, лакше је квалификовати се за ФХА зајам него за конвенционалну хипотеку. Међутим, са пандемијом и рецесијом, захтеви ФХА за кредите и рефинансирање многих зајмодаваца постали су рестриктивнији. Иако се правила ФХА нису променила, зајмодавци могу тражити виши минимални кредитни резултат.
