Процес куповине куће: 15 корака до куповине куће

Процес куповине куће смо поделили на 15 главних корака: Назовите то контролном листом за куповину куће. Сваки корак укључује изборе које треба направити и ствари које треба урадити. Неки су стресни, неки су прилично цоол, а неки су, па, помало досадни. Али сваки вас доводи корак ближе вашем циљу поседовања куће.

1. Уверите се да сте спремни

Наравно, постоји финансијска спремност за куповину куће (погледајте 2. корак за то). Али да ли сте емоционално спремни? Чак и ако ће то бити само ваш почетни дом, преузимате велику финансијску обавезу и пуштате неке корене.

Желећете да размислите о својим другим циљевима у наредних неколико година. Да ли купујете са партнером, и ако јесте, да ли сте на истој страни када је новац у питању? Постоји ли икаква шанса да се морате преселити због посла? Да ли размишљате о оснивању породице? Ова питања са великом сликом могу додати предности (или недостатке) да ли је ово право време за куповину куће.

» ВИШЕ: Шта очекивати када купујете кућу

Назад на врх

2. Доведите своје финансије у ред

Куповина куће може бити највећа финансијска одлука коју ћете икада донети, па пре него што се одлучите, желите да будете сигурни да су ваше финансије солидне.

Коришћење калкулатора приступачности куће може вам помоћи да одредите свој буџет узимајући у обзир ваше приходе, дугове, локацију и износ учешћа (више о авансним уплатама за тренутак). Моћи ћете да видите како би се ваше месечне уплате хипотеке могле сабрати и како би ваше финансије могле да изгледају као власник куће.

Ово може бити важно за одржавање ваших амбиција на земљи. Можда ћете моћи да се квалификујете за позамашну хипотеку, али то не значи да заправо желите да посветите толико свог буџета за становање.

» ВИШЕ: Израчунајте колико бисте могли да позајмите

Проверите и свој кредитни резултат. Виши кредитни резултат је једини најмоћнији начин да зарадите нижу каматну стопу на хипотеку. Упознајте опције хипотеке за свој кредитни резултат. Ако би ваш кредитни резултат могао да користи мало посла, можда би било вредно да одложите власништво над кућом и видите шта можете да урадите да бисте повећали свој резултат.

Потребна је провера кредитног извештаја? Пријавите се за налог да бисте имали свој бесплатни кредитни извештај и резултат при руци, све време. Почети Назад на врх

3. Направите план за учешће

Када одредите шта можете да приуштите, можете да схватите колико желите да уштедите за учешће. Иако је 20% аванса некада била норма, многи власници кућа одлучују да одложе мање. Мање учешће захтева мање новца унапред, али значи да ћете морати да платите осигурање хипотеке. Врста стамбеног кредита који користите такође утиче на минимално потребно учешће.

Ако вам је ово први дом или ако већ неко време нисте имали кућу, можда ћете желети да погледате и државне програме за купце куће по први пут. Многи нуде финансијску помоћ, укључујући и помоћ за учешће.

Штреберски савет: Желећете да одвојите новац за више од самог учешћа. Трошкови затварања углавном се крећу од 2% до 5% укупне цене кредита. Такође је добра идеја имати нека средства за хитне случајеве у случају да кући буду потребне неочекиване поправке.

» ВИШЕ: Користите наш хипотекарни калкулатор да процените своја плаћања

Назад на врх

4. Направите листу жеља

Видиш, рекао сам ти да ће бити забавних корака! А смишљање листе ствари које морате имати и што је лепо имати за вашу кућу је дефинитивно један од њих. Без обзира да ли тражите дом за почетнике или негде где можете да замислите да живите годинама које долазе, постоји много малих детаља, али ево неких од већих одлука које можете донети када састављате своју листу:

Самостојећа кућа или припадајућа јединица? Ако желите да имате двориште, традиционална породична кућа је за вас. Али ако сте у гушће насељеном подручју или не желите да се бавите свим тим одржавањем, куповина стана или градске куће може бити ваша најбоља опклада. У неким градовима задруге су такође опција.

» ВИШЕ: Предности и мане куповине стана у односу на. кућа

Која је ваша идеална локација? Под претпоставком да остајете у држави и знате општу област у којој желите да живите, сада је време да изаберете комшилук. Размислите о факторима као што су безбедност, погодности (као што су проходност, зелене површине или кафићи) и трошкови (који могу укључивати порезе на имовину и, ако је део удружења власника кућа, накнаде за ХОА). Такође је паметно узети у обзир школски округ. Чак и ако не планирате да имате децу, квалитет школе може утицати на вредност куће — и помоћи или угрозити вашу препродајну цену ако и када одлучите да продате.

» ВИШЕ: Шта да тражите када купујете кућу

Спреман за усељење или горњи део за фиксирање? Не може бити лакше него купити кућу у којој све што треба да урадите је да се уселите. Али ако сте на скупом или на неки други начин конкурентном тржишту, преузимање имовине којој је потребан ТЛЦ може вам помоћи да приуштите већу кућу или уђете у скупљи кварт. Са горњим делом за фиксирање, мораћете да уложите посао - и новац - да бисте га учинили погодним за живот, па се уверите да сте дорасли изазову.

» ВИШЕ: Купите, направите или поправите? Шта треба узети у обзир

Назад на врх

5. Пронађите праву хипотеку за вас

Врста хипотеке коју користите за куповину куће утиче на то шта ће вам бити потребно да бисте се квалификовали за кредит (укључујући потребан износ учешћа) и како ћете га вратити. Одабир правог стамбеног кредита може повећати ваше шансе за одобрење и може вам уштедјети хиљаде на дуге стазе.

Пре него што одлучите коју врсту хипотеке желите да користите, важно је да научите предности и недостатке сваке од њих. Ево неких од главних типова хипотека:

  • Конвенционални кредити су хипотеке за које савезна влада не гарантује. Они нуде ниске минималне уплате, али имају строже квалификације.

  • ФХА кредити су хипотеке које подржава Федерална стамбена управа. За њих је генерално лакше квалификовати се од конвенционалних зајмова, али имају строжије захтеве за хипотекарно осигурање.

  • ВА зајмови Одељења за борачка питања су за активне или бивше чланове службе и квалификоване супружнике. ВА кредити за куповину вам омогућавају да не плаћате учешће.

  • Јумбо кредити су хипотеке за куће које су скупље од стандардних кредитних лимита. Ово обично захтева веће уплате и виши кредитни резултат.

  • Кредити за реновирање вам омогућавају да трошкове побољшања куће увијете у укупан износ стамбеног кредита. Нарочито када су хипотекарне стопе ниске, ово може бити начин да позајмите више новца за поправке уз плаћање мање камате него што бисте то учинили са другом врстом зајма за побољшање дома, као што је лични зајам.

» ВИШЕ: Научите како да изаберете најбољу хипотеку

Са сваким од ових типова кредита, можда ћете имати прилику да бирате између хипотеке са фиксном или подесивом стопом (која се назива и АРМ). Као што сте вероватно погодили из имена, фиксне стопе су статичне; подесиве стопе се могу померати горе или доле. Такође ћете морати да изаберете термин хипотеке. Хипотеке на 30 година су најчешће, али могу бити доступни рокови на 10, 15 или 20 година.

Назад на врх

6. Добијте унапред одобрење за хипотеку

Знате свој буџет за куповину куће и одлучили сте која врста стамбеног кредита ће вам одговарати. Сада је време да почнете да купујете за хипотекарног зајмодавца. Постоји много зајмодаваца, укључујући велике обичне банке са познатим именима, небанкарске кредиторе само на мрежи и мање, локалне банке и кредитне уније које могу понудити персонализованије услуге.

Када гледате зајмодавце, први корак је утврђивање да они нуде врсту кредита коју желите. (Ако сте се одлучили за ФХА зајам, а они нису кредитор који је одобрила ФХА, пређите на следећи.) Али поред те основне препреке, желећете да погледате како се њихове стопе узорка упоређују са данашњим хипотекарним стопама, сазнате за које ћете трошкове затварања бити одговорни и упоредите накнаде за издавање хипотеке. Вероватно ћете пронаћи неке од ових информација на њиховим веб локацијама; да бисте добили неке бројеве, мораћете да разговарате са кредитним службеником.

Рад са зајмодавцем да бисте добили претходно одобрење за хипотеку је важан корак у прецизном одређивању вашег буџета. Претходно одобрење хипотеке ће вам дати стварне бројеве, пошто ће зајмодавац имати детаљне информације о вашим финансијама. То укључује тешку истрагу, која ће се појавити у вашем кредитном извештају. Добра вест: ако се пријавите код више зајмодаваца отприлике у исто време, то ће се рачунати само као једно тешко повлачење.

» ВИШЕ: Шта ће вам требати за претходно одобрење хипотеке

Састављање свих докумената за претходно одобрење може одузети много времена. Али оно што ћете добити биће вредно тога. Уз писмо пре одобрења у којем се наводи колико је зајмодавац спреман да вам позајми, можете добити и образац за процену зајма. Овај образац није коначан, али вам омогућава да лако упоредите стопе, накнаде и друге трошкове зајмодавца јер сви користе исти образац. Писмо о претходном одобрењу обично важи само 60 до 90 дана, након чега ће га требати ажурирати.

Писмо о претходном одобрењу такође показује продавцима и агентима за некретнине да сте озбиљан купац који може добити финансирање, што вам може дати кључну предност у односу на конкурентске купце у кући. И не, то није исто као да сте претходно квалификовани – то је само груба процена онога што вам зајмодавац може дозволити да позајмите.

» ВИШЕ: Савети за проналажење најбољих хипотекарних кредитора

Назад на врх

7. Пронађите агента за некретнине

Имате своје претходно одобрење и знате какву кућу тражите, па хајде да нађемо некога ко ће вам помоћи да потражите. Прави агент за некретнине може да направи огромну разлику током процеса куповине куће, од познавања детаља локалног тржишта до пружања моралне подршке када је претрага бескрајна до помоћи да преговарате са продавцем.

Добра је идеја интервјуисати најмање три агента. Питајте људе које познајете и који су недавно купили кућу да ли би препоручили свог агента. Овде постоји само једна чврста и брза „немојте“: Не користите агента за некретнине који продаје кућу коју се надате да ћете купити. Желите свог агента који ће заступати и преговарати у ваше име.

Агент купца обично плаћа провизију од стране продавца. Док ћете потписати уговор о заступању са агентом за некретнине, нећете бити на удицу да их плаћате.

» ВИШЕ: Како пронаћи правог агента за некретнине

Назад на врх

8. Ићи у куповину!

Да, овај корак заслужује знак узвика — време је да се крећете кроз списак некретнина на мрежи на следећи ниво и заиста видите неке домове лично. Искористите свој обилазак, јер ћете можда само једном лично видети кућу пре него што дате понуду - посебно на врућем тржишту. Покушајте да вас не одбаце други купци код куће или агент продавца (који може или не мора бити присутан).

Снимајте фотографије телефоном да бисте помогли да се меморишете када одлучујете да ли да дате понуду. Можда је лако присјетити се тог шармантног кутка за доручак или додатне спаваће собе која би била савршена кућна канцеларија, али стари уређаји или подови којима је потребна замјена могли би бити ван видокруга, ван памети. Потенцијални проблеми могу утицати на износ који нудите или могу бити ствари које треба изнети са кућним инспектором.

» ВИШЕ: Случај за „довољно добар“ дом

Назад на врх

9. Направити понуду

Пронашли сте дом који је прави за вас? Сада је време да дате понуду. Ваш агент за некретнине може бити огроман ресурс овде, пружајући вам упоредиве информације о продаји и било какве информације о продавцима које су можда добили од агента продаје (на пример, ако су већ пронашли ново место и додатно су мотивисани да продају). Можда ћете желети и помоћ од адвоката за некретнине. У неким државама, адвокат је обавезан да буде део било које трансакције некретнинама.

Ако продавац одбије вашу понуду, можете дати контра понуду или отићи - зависи од тога зашто вас је одбио. Ако се продавац супротстави, разговарајте са својим агентом да одлучите да ли да прихватите или направите сопствену противпонуду. Током ових преговора агент купца заиста зарађује за њихово задржавање.

Понуда је прихваћена? Честитам! Сада имате још само неколико корака. Такође ћете вероватно написати свој први чек у овом тренутку. Зарада је депозит који ћете дати за куповину куће. Обично иде на есцров рачун, а када продаја прође, већина купаца га користи као део готовине за затварање.

» ВИШЕ: Радите са вашим агентом за некретнине на изради понуде

Назад на врх

10. Узми хипотеку

Знате некретнину коју желите да купите и колико ћете морати да платите за њу. Сада ћете изабрати зајмодавца од кога ћете добити хипотеку (можете ићи са зајмодавцем који вам је унапред одобрио или почети испочетка са другим). Чак и са зајмодавцем који је први на мрежи, често ћете блиско сарађивати са кредитним службеником да бисте довршили стварну апликацију.

Ово је процес који захтева папирологију, па се припремите за доста отпремања. Ево шта ће вам вероватно требати:

  • В-2 формулари из последње две године (можда и више, ако сте променили послодавца).

  • Плаћања за последњих 30 до 60 дана.

  • Доказ о другим изворима прихода (укључујући документацију о новцу од поклона).

  • Федералне пријаве пореза на доходак из последње две године.

  • Недавни банковни изводи (обично у последњих неколико месеци).

  • Детаљи о дугорочним дуговима као што су ауто или студентски кредити.

  • ИД и број социјалног осигурања.

Када је ваша пријава за хипотеку завршена, прећи ћете на осигурање. Током овог процеса, зајмодавац доноси коначну одлуку о томе да ли ће вам дати зајам - он се у суштини осигурава да у послу нема ништа што је превише ризично.

Осигурање укључује дубоко копање у ваше финансије, тако да ћете можда морати да смислите још више докумената. Зајмодавац ће такође погледати дом који сте изабрали путем процене (погледајте корак 13 у наставку) и затражити претрагу наслова.

Штреберски савет: Осигурање може да се осећа мукотрпно – спремни сте да затворите, па шта ради ваш зајмодавац? А током пандемије, зајмови се дуже затварају. Пошто многи људи купују и рефинансирају, зајмодавци се баве већим обимом кредита. На другом крају спектра, они такође раде са зајмопримцима који имају потешкоћа са плаћањем хипотека и морају да поднесу захтев за отплату. Придржавање државних смерница такође може значити да зајмодавци немају довољно особља, јер могу бити ограничени на колико запослених може бити у канцеларијама.

» ВИШЕ: Шта не треба радити док чекате одобрење хипотеке

Назад на врх

11. Набавите осигурање власника куће

Можда ће вам бити мало чудно склопити полису осигурања за кућу коју још увек немате, али већина зајмодаваца поставља осигурање осигурања власника кућа условом да вам дају хипотеку. Желећете довољно покрића да у потпуности замените дом (што можда није исто као ваша куповна цена или процењена вредност), и обично би политика требало да ступи на снагу на датум затварања.

» ВИШЕ: Погледајте наше изборе за најбоља осигуравајућа друштва за власнике кућа

Назад на врх

12. Закажите кућну инспекцију

Основна кућна инспекција може покренути проблеме са којима се можете суочити на путу и ​​указати на све неопходне поправке. Ова визуелна процена покрива све аспекте куће и њених система, од темеља до крова. Ако имате посебну забринутост, попут буђи или радона, можда ћете желети да добијете једну од специјализованијих врста кућних инспекција поред стандардне инспекције.

Ви бирате кућног инспектора и плаћате кућни преглед. Ако открије проблеме који нису били укључени у откривање података продавца, можда ћете моћи да преговарате са продавцем (погледајте 14. корак).

» ВИШЕ: Да ли је у реду одустати од кућног прегледа?

Назад на врх

13. Нека се дом процени

Процена куће је потпуно одвојена од кућне инспекције. Док је кућна инспекција за ваш мир, процена је заиста за зајмодавца, који не жели да вам позајми више новца него што кућа заиста вреди. Процена пажљиво разматра кућу коју купујете и упоредиве недавно продате домове да би се утврдила тржишна вредност имовине.

Ваш зајмодавац ће изабрати проценитеља, али ви ћете платити за процену. (Чак и ако купујете кућу готовином, можда ћете желети да размислите о томе да сами ангажујете процењивача да бисте били сигурни у своју инвестицију.)

Назад на врх

14. Преговарајте о свим поправкама или кредитима са продавцем

Иако ће неке ставке, као што су пропорционални порези на имовину или накнаде за ХОА, већ бити адресиране у вашем писму понуде, можда још увек имате неке ставке за преговарање пре затварања.

Ваша способност преговарања може зависити од врсте тржишта са којим се суочавате. На снажном тржишту продаваца може бити тешко добити уступке, јер продавац може једноставно да оде на своју следећу понуду. Али ако је то проблем који ће се појавити код било ког купца — на пример, неопходна поправка коју ће означити било који кућни инспектор — можда ћете и даље имати утицај.

Штреберски савет: Тражење кредита при затварању, а не да продавац заврши потребне поправке, може помоћи да се трансакција одвија. Продавац вам једноставно даје рабат на договорени износ за одређена побољшања. То вам може уштедети мало новца при затварању, плус да сами обављате поправке (било да је то уради сам или са професионалцем) осигурава да ће посао бити обављен на ваше задовољство.

» ВИШЕ: Начини за смањење трошкова затварања

Назад на врх

15. Затворите свој нови дом

Коначно сте стигли до последњег корака! Упознавање са стандардним документима за затварање унапред може учинити процес затварања мање нервозним.

Ваш зајмодавац мора да вам достави закључно обелодањивање најмање три дана пре стварног затварања. Можете га упоредити са проценом зајма да видите да ли су се и како променили трошкови затварања. Ово ће вам дати до знања колико ће вам укупно новца бити потребно да затворите.

На дан затварања или близу њега, обавићете коначну шетњу са својим агентом за некретнине. Вероватно ћете зујати од узбуђења, али обавезно проверите да ли је све како је договорено (на пример, да ли су сви уређаји који би требало да буду укључени у продају још увек тамо).

Био је то вртлог емоција и наизглед бескрајне папирологије, да не спомињемо да сте можда управо написали највећи чек у свом животу - али сада добијате кључеве од свог новог дома. Честитам, успели сте!

Назад на врх

Оставите Коментар

Please enter your comment!
Please enter your name here