Како купити и продати кућу у исто време

Продаја своје куће и куповина друге куће у исто време је врхунски подвиг у обављању више задатака и долази са тешким изазовом у одређивању времена.

Ако имате хипотеку на свом тренутном дому и купите кућу пре продаје, могли бисте да се заглавите са отплатом кредита и трошковима одржавања на обе некретнине. Ако продате своју кућу пре куповине, можда нећете имати где да идете након што се продаја затвори.

Али са планирањем, правим финансирањем и стратешким одређивањем цена и преговарањем, можете темпирати продају и нову куповину на начин који вам одговара.

Ево неколико стратегија да их спојите.

Постављање темеља за куповину и продају

Постоји много припремних радова за куповину и продају, па почните да се припремате за обоје што пре.

„Што више планирате, то ће вас више спасити од великих грешака“, каже Брајан Г. Смитх, потпредседник националног развоја пословања у Унион Хоме Мортгаге у Охају.

Спремите се за продају

Добар агент за листинг може дати смернице о томе како да припремите свој дом за тржиште.

То ће укључивати све неопходне поправке за уклањање црвених заставица за купце, као и чишћење и чишћење, каже Јоеи Схеехан, агент при Берксхире Хатхаваи ХомеСервицес Фок & Роацх, Реалторс у Брин Мавр, Пеннсилваниа.

„Скоро свака кућа је превише претрпана са становишта продаје јер је продаја куће потпуно другачија активност од живљења у њој“, каже Шихан.

Након чишћења и чишћења, довршите фотографије и видео записе куће како би ти материјали били спремни да иду када будете спремни да наведете имовину, препоручује Кристијан Рос, менаџерски брокер за Енгел & Волкерс у Атланти.

» ВИШЕ: 7 идеја за постављање куће како бисте своју кућу припремили за продају 

Спремите се за куповину

„Број један је да се уверите да су ваше финансије у реду. Многи људи кажу: „Ох, знам, имам велику заслугу. Знам да могу да добијем одобрење", каже Рос. „Али смернице за позајмљивање се мењају сваког дана."

Да бисте прихватили понуду на данашњем врућем стамбеном тржишту, мораћете или да имате готовину да бисте је одмах купили или да будете у потпуности унапред одобрени за хипотеку за финансирање куће, без икаквих услова од зајмодавца које ваш постојећи дом мора прво продати.

„Процес претходног одобрења за све зајмопримце заиста би требало да почне пре него што ускоче и почну да траже куће“, каже Брајан Блондер, виши потпредседник за продају хипотека у Цапитал банци у Мериленду.

Како натерати новац да ради

Када продајете свој дом, вероватно ћете користити приходе да отплатите хипотеку, а затим примените сав преостали новац на следећу некретнину.

Али док се та продаја не затвори, мораћете да нађете новац за учешће и да обезбедите финансирање за куповину следеће куће.

Неки власници кућа користе штедне рачуне за учешће на следећој кући. Али немају сви довољно велику равнотежу да то успе. Ево још неких опција.

Кредитна линија стамбеног капитала

Можете користити кредитну линију кућног капитала или ХЕЛОЦ на свом тренутном дому да бисте подигли готовину за учешће. Али мораћете да већ имате ХЕЛОЦ; зајмодавац неће одобрити кредитну линију након што своју кућу ставите на тржиште, каже Блондер.

Не чекајте последњи тренутак да се пријавите ако мислите да ћете једног дана користити ХЕЛОЦ за финансирање следеће куповине. Смит каже да понекад кредитној линији може бити потребно више времена за одобрење од прве хипотеке.

Бридге лоан

Помоћу зајма за премошћивање можете да позајмите до 80% вредности свог дома да бисте отплатили стару хипотеку и ставили сав преостали новац на учешће у другом дому. Или можете користити премоснички зајам као другу хипотеку да позајмите део свог кућног капитала за учешће.

Плаћате само камату на кредит, а максимални рок је обично годину дана. Али обично се кредити за премошћивање отплаћују много брже јер су дизајнирани да попуне тај кратки јаз између продаје старе и куповине нове куће.

Пошто је рок кратак, камате су пар процентних поена веће на кредит за премошћивање него на обичну хипотеку.

Неки апликанти који добију одобрење за кредите за премошћивање чак и не морају да их користе јер се продаја ипак завршава пре куповине.

401(к) или други зајам на инвестиционом рачуну

Можете да позајмите против пензионог или другог инвестиционог рачуна да бисте добили новац за учешће. Зајам од 401 (к), на пример, омогућава вам да позајмите до половине биланса или до 50.000 долара, шта год је мање, уз разумне каматне стопе.

Предност позајмљивања на инвестиционом рачуну је то што зајмодавци не рачунају тај зајам као дуг када израчунавају ваш однос дуга и прихода за претходно одобрење хипотеке, каже Блондер. У идеалном случају, ви ћете отплатити зајам на свој инвестициони рачун чим се ваш дом прода.

Само се побрините да се држите свог плана за отплату кредита након што се стара кућа прода и одуприте се искушењу да новац употребите за друге ствари. Неиспуњење кредита са рачуна 401(к) може изазвати порезе и казне.

Хипотека са ниским отплатом

Једна од опција је да добијете конвенционалну хипотеку са ниском отплатом за куповину следећег дома. Затим, када се продаја старе куће затвори, примијените приходе на свој нови дом и поправите хипотеку.

Приликом преправљања зајма, зајмодавац примењује паушалну исплату на главницу и поново мења план амортизације, који показује колико од сваке уплате иде на камату, а колико на смањење дуга. Преиначење хипотеке ће смањити вашу месечну уплату, а то је јефтинији и једноставнији процес од рефинансирања хипотеке, каже Смитх.

Али планирајте унапред. Не нуде сви зајмодавци обнављање хипотеке. А ова услуга није доступна за зајмове које подржава држава, као што су кредити ФХА, УСДА или ВА.

Нови начин куповине и продаје

Разне новије компаније, као што су Хомевард, Кноцк, Опендоор, Орцхард, Риббон ​​и друге, преправљају начин на који се куће купују и продају. Њихове услуге се разликују, али углавном обезбеђују финансирање тако да можете да дате готовинску понуду за свој следећи дом пре него што затворите продају постојећег дома — и избегавате плаћање две хипотеке одједном.

На пример, са Хомевард-ом добијате одобрење за хипотеку и радите са компанијом како бисте дали готовинску понуду за нови дом. Можете користити свог зајмодавца или подружницу компаније за кредитирање, Хомевард Мортгаге. Ако ваша понуда буде прихваћена, усељавате се у кућу након што се куповина затвори и наведете и продате свој стари дом. Док чекате да се прода ваш стари дом, изнајмљујете свој нови дом од Хомевард-а на највише шест месеци. Ако се ваш стари дом не прода за шест месеци, Хомевард каже да ће га купити од вас. Када се ваш бивши дом прода, затварате нови дом.

Ове компаније данас чине део тржишта некретнина и послују само на одређеним тржиштима. Дакле, мораћете да проверите да ли су њихове услуге доступне у вашој области, да видите да ли се ви и ваша имовина квалификујете, а затим да упоредите трошкове са традиционалним путем.

» ВИШЕ: Савети за продају куће на било ком тржишту 

Прави тајминг

Када је ваше финансирање на месту, агент за некретнине може вам помоћи да одредите време за продају и куповину. Један од начина је да преговарате о датумима затварања који ће вам најбоље одговарати.

„Није тако длакаво ако заиста добро размислите и све организујете како треба“, каже Шихан, аутор књиге „Отворена кућа!"

Ево како је помогла клијентима да се све споји у истом дану:

  • Њени клијенти спремају своју кућу за продају, а затим купују нови дом.

  • Када су под уговором о куповини и када се инспекција и преговори заврше, они стављају свој тренутни дом на тржиште и назначују датум поравнања који се поклапа са затварањем куповине.

  • Продаја њихове старе куће се затвара ујутру, након што су све њихове ствари на комбију за селидбу.

  • Куповина се затвара поподне, а они се усељавају.

Ако ће се куповина затворити дан или више након што се распродаја затвори, биће вам потребно место за вас и ваше ствари. Ако је то само дан или два, можда ћете остати код пријатеља или у хотелу и држати своје ствари у камиону у покрету.

Али ако је много дуже, можете преговарати о уговору о "повратној закупнини" са купцем. Ови споразуми обично завршавају на 60 дана, али се често користе само неколико дана како би се продавцима дала одређена флексибилност, каже Росс. На данашњем конкурентном тржишту, неки купци нуде продавцу да остане бесплатно.

Само имајте на уму да може доћи до несугласица са аранжманима о поврату станарине. Шта се дешава, на пример, ако бивши власник издуби рупу у зиду? Ваш агент за некретнине може да вас води у склапању уговора и укључивању језика у уговор да заштити обе стране.

Не можете да финансирате пре него што продате?

Ако не можете да се квалификујете да финансирате куповину док се не заврши продаја вашег првог дома, Рос каже да планирате где ћете живети након што продате некретнину и док не нађете нови дом. На данашњем тржишту може потрајати неколико месеци да се пронађе дом и победи у рату надметања. Она препоручује да тражите некретнину за изнајмљивање са краткорочним закупом или ону која вам омогућава да одете са месец дана унапред.

Оставите Коментар

Please enter your comment!
Please enter your name here