Ево неколико уобичајених питања (и одговора) који ће вам помоћи да се пријавите за и добијете повратну хипотеку.
Где да добијем обрнуту хипотеку?
Већина обрнутих хипотека издаје се као хипотеке за конверзију капитала или ХЕЦМ, које осигурава Федерална стамбена управа. Зато ћете желети да изаберете зајмодавца које је одобрила ФХА. Кредитори обрнутих хипотекарних кредита који нису ХЕЦМ нуде своје производе, али немају исту заштиту потрошача као ХЕЦМ.
Како да се квалификујем за ХЕЦМ?
Морате испунити следеће ФХА захтеве да бисте добили ХЕЦМ:
-
Имате 62 или више година
-
Ви и/или квалификовани супружник — који мора бити именован на кредиту чак и ако он или она није сузајмопримац — живите у кући као вашем примарном пребивалишту. Супружник „који испуњава услове“ значи да сте у законском браку пре подношења захтева за повратну хипотеку.
-
Немате делинквентних савезних дугова
-
Ви потпуно поседујете свој дом или имате велику количину капитала у њему
-
Похађате обавезну сесију саветовања са ХЕЦМ саветником одобреним од стране Одељења за становање и урбани развој
-
Ваш дом испуњава све ФХА имовинске стандарде и захтеве за поплаве
-
Настављате да плаћате све порезе на имовину, осигурање власника куће и друге трошкове одржавања домаћинства све док живите у кући
Како зајмодавац оцењује моју пријаву?
Ваш зајмодавац ће урадити финансијску процену која укључује повлачење вашег кредита, процену ваше историје плаћања и свих неисплаћених хипотекарних кредита и уверавање да немате активна имовинска права или савезне дугове.
Зајмодавци такође захтевају извештаје о приходима - 401 (к), пензију, социјално осигурање, платне папире ако још увек радите, итд. — то показује да можете себи приуштити да плаћате текуће трошкове становања.
На крају, зајмодавац ће наручити процену имовине како би утврдио колико вреди ваш дом и колико можете да позајмите у обрнутој хипотеци.
Зашто треба да радим ХЕЦМ саветовање?
Обавезно саветовање вам помаже да боље разумете све детаље повратне хипотеке од неутралног професионалца треће стране, каже Цара Пиерце, специјалиста за стамбено финансирање у Цлеарпоинт Цредит Цоунселинг Солутионс, ХЕЦМ агенцији за саветовање коју је одобрила ХУД.
„Као саветници, ми не добијамо мито и, у ствари, уопште не разговарамо са зајмодавцем“, каже Пирс. „Износимо чињенице – брадавице и све то – и пуштамо потрошаче да донесу одлуку.”
Пошто позајмљујете против капитала свог дома, важно је разумети у којој мери обрнута хипотека може да исцрпи тај капитал током времена, у зависности од износа који позајмљујете и вредности вашег дома, напомиње Пирс.
Колико могу да позајмим?
Максимално ограничење задуживања ФХА ХЕЦМ је 822.375 долара. Али износ који можете повући уз помоћ обрнуте хипотеке ће варирати у зависности од старости најмлађег зајмопримца (или супружника који не позајмљује услове), тренутних каматних стопа и процењене вредности вашег дома, каже Пирс.
Укупан износ који можете узети у повратну хипотеку се назива "почетно ограничење главнице.” У првој години ћете имати ограничење од 60% вашег почетног ограничења главнице (како одреди ваш кредитор). Једини изузетак: Ако имате постојећи износ хипотеке који износи више од 60% вашег почетног лимита главнице, ХЕЦМ вам омогућава да подигнете више од 60% да бисте отплатили кредит у потпуности плус 10% вашег почетног лимита главнице у готовини , наводе из Бироа за финансијску заштиту потрошача.
Колико времена треба да се затвори?
Ово ће се разликовати од зајмодавца до зајмодавца, али обично можете очекивати да ћете затворити обрнуту хипотеку у року од 30 дана, каже Роб О’Делл, финансијски планер у Цоиле Финанциал Цоунсел-у у Напуљу, Флорида. Процена може бити најдужи део процеса, јер на неким тржиштима недостаје процењивача имовине и велика потражња, напомиње О’Делл.
Како и када ће моја средства бити распоређена?
Имате неколико опција за своје исплате (тако ФХА назива уплате које ћете примити), и ту долази до додатног финансијског планирања. Процена ваших других токова прихода од пензионисања и дугорочних трошкова здравствене заштите, на пример, ће утицати на то како одлучите да добијете повратна хипотекарна средства.
ФХА нуди два типа обрнутих кредита: хипотеку са подесивом стопом и хипотеку са фиксном каматном стопом.
Са АРМ-ом, можете бирати између ових опција плаћања:
-
Мандат: Одредите месечне уплате све док ви (или ваш супружник који испуњава услове) останете у кући
-
Термин: Подесите месечне уплате за фиксни временски период
-
Кредитна линија: Неодређена плаћања када су вам потребна, док не исцрпите своја средства
-
Модификовано трајање: кредитна линија и одређена месечна плаћања све док ви или ваш супружник који испуњава услове живите у кући
-
Измењени рок: Кредитна линија и одређена месечна плаћања на фиксни временски период по вашем избору
Са хипотеком са фиксном каматном стопом, добићете једнократни паушални износ након што затворите кредит. Желећете да имате солидан план како да користите приходе, било да се ради о отплати дуга, трошкова живота или медицинских рачуна, на пример.
Које следеће кораке треба да предузмем?
О'Делл каже да су многи људи зазирљиви према обрнутим хипотекама јер су чули за невјеројатно високе накнаде за отплату и хорор приче о супружницима који су деложирани након што је зајмопримац умро. Али то је било пре имплементације недавних ФХА правила која штите потрошаче шире, каже он.
Нека од тих правила укључују ограничавање износа дозвољеног за подизање у првој години, ограничавање накнада за одобравање кредита на 6.000 долара и омогућавање супружницима који испуњавају услове да не позајмљују да остану у кући након што зајмопримац умре или се пресели у установу за дуготрајну негу.
Постоје ризици од поништавања хипотека, тако да бисте требали истражити, контактирати савјетника који је одобрио ХУД и одабрати ХЕЦМ зајмодавца који је одобрила ФХА.
ФХА не осигурава зајмове од неодобрених зајмодаваца, тако да нема гаранције да ћете добити исту заштиту - као што је допуштање супружнику који испуњава услове да не позајмљује да остане у кући након ваше смрти - ако је користите.
