Уз рекордно ниске каматне стопе на хипотеке, многи власници кућа су већ рефинансирали - али други имају проблема да пронађу зајмодавца који ће одобрити нови кредит. Према извештају Урбанистичког института, између јануара и јуна 2020. године, власницима кућа са ФИЦО оценама мањим од 700 постало је знатно теже да добију одобрење за рефинансирање. У јулу 2020, 9.49% рефинансирања је отишло зајмопримцима са кредитним резултатом између 500 и 699, према подацима Еллие Мае, у поређењу са 20.13% у јулу 2019.
То је део континуираних последица ЦОВИД-19, који је имао велике утицаје на стамбено тржиште. Од пролећа, зајмодавци су толико подигли минималне кредитне оцене да се ФИЦО резултат од 700, у оквиру „доброг“ опсега од 690-719, може сматрати прениским — чак и за зајмопримце који су били у могућности да одрже своје запослење и доследно плаћају хипотеку.
То укључује зајмове које подржава Федерална стамбена управа, а који су дизајнирани да помогну власницима кућа који се суочавају са кредитним изазовима. Пошто зајмодавци које је одобрила ФХА пооштравају своје критеријуме за позајмљивање, ове зајмове је постало све теже добити. Због тога многи власници кућа чији би мали буџети могли имати највише користи од рефинансирања не могу да искористе ниске каматне стопе.
Чак и тако, можда ће бити могуће рефинансирати ако ваш кредитни резултат није на највишем нивоу. Ево шта се дешава и неке од тактика које можете користити да пронађете правог зајмодавца и добијете одобрење.
Зашто ЦОВИД чини забринутим хипотекарне зајмодавце
Милиони власника кућа су прешли у стрпљење током пандемије, одлажући своје месечне исплате хипотеке. Анализа Урбанистичког института наводи да је широка доступност стрпљења вероватно „спречила најугроженије власнике кућа да изгубе своје домове.„У исто време, објашњава Лори Гудман, кодиректор Центра за стамбено финансирање института, зајмодавци затежу своје новчане конце како би избегли узимање нових зајмова који би могли да уђу у одштету.
Трпљење је скупо за сервисере зајма. Они се суочавају са финансијским казнама од владиних предузећа која купују кредите (Фреддие Мац и Фанние Мае), као и од владиних агенција попут ФХА. Иако исплате не стижу од власника кућа, зајмодавци морају да наставе да авансирају главницу и камату, порезе, осигурање и, у случају ФХА кредита, премије хипотекарног осигурања.
Између казни за толерисање и ширег страха од ефеката рецесије, зајмодавци су постали све избирљивији према зајмопримцима. То је отежало власницима кућа са нижим кредитним резултатом да рефинансирају и искористе предности нижих стопа.
Зајмопримци ФХА морају прећи вишу траку
ФХА је део У.С. Одељење за становање и урбани развој, или ХУД. ФХА кредити су намењени да помогну људима који се не би квалификовали за конвенционалне зајмове; за кредите за куповину, минимални кредитни резултат је 580 са учешћем од 3.5%, а нуди се и неколико врста опција рефинансирања.
Али проналажење кредитора који је одобрила ФХА и који ће узети у обзир тако низак кредитни резултат постало је практично немогуће. Пошто је зајмодавцима дозвољено да праве сопствене смернице, многи потенцијални ФХА рефинанцери су искључени.
„ХУД и ФХА нису променили своје смернице; није било најава о било каквој врсти промена, али су многи инвеститори одлучили да се одмакну од тих типова зајмопримаца“, каже Мигел Нарваез, директор производње у Алтерра са седиштем у Лас Вегасу Кућни кредити.
Нарваез напомиње да је виђао зајмодавце који нису подигли минималне кредитне оцене уместо да подижу цене зајмова зајмопримцима са ниским кредитима. Да би добили бољу стопу, зајмопримци морају да уложе више новца унапред, обично у облику куповине поена за попуст.
Ове веће баријере за приступ, које се често не сусрећу док зајмопримац не покуша да се пријави, називају се преклопи. Гудман их упоређује са простиркама постављеним у оквир за слике: Замислите основне ФХА захтеве као површину оквира, а прекриваче као низ простирки, чинећи део слике који је видљив све мањим и мањим. На исти начин, број зајмопримаца који могу да се квалификују за ФХА рефинансирање постаје све мањи са сваким преклапањем.
Како побољшати своје шансе за рефинансирање
Куповати около. Увек би требало да погледате најмање три зајмодавца да бисте упоредили стопе, али у овом окружењу, зајмопримци са кредитним изазовима можда ће морати да купују шире. Обавезно погледајте све трошкове, посебно ако вас зајмодавац охрабрује да купите бодове како бисте смањили стопу. Бодови су у суштини камата која се унапред отплаћује на почетку позајмице. Они ће смањити вашу стопу, али повећати трошкове затварања.
Размотрите све врсте зајмодаваца. Гудман напомиње да су небанкарски хипотекарни зајмодавци остали отворенији према зајмопримцима са нижим кредитним резултатом или другим финансијским изазовима од традиционалних банака. Мање локалне зајмодавце, као што су кредитне уније, такође може бити вредно проверити - успостављање односа лицем у лице (данас, маска-на-маска) може помоћи. Такође можете потражити зајмодавце који су вољни да размотре алтернативне кредитне податке, као што су правовремене уплате мобилног телефона или комуналних услуга.
Исправите све грешке у кредитном извештају да бисте ојачали свој резултат. Назовите то једном малом предностима коронавируса: до априла 2021. можете бесплатно захтевати своје званичне кредитне извештаје од ТрансУниона, Екуифак-а и Екпериан-а колико год пута недељно на АннуалЦредитРепорт-у.цом. Прегледајте своје извештаје и поднесите спор ако пронађете грешку.
Размотрите рационално рефинансирање. Ако имате ФХА зајам, Гоодман истиче да вам уз неке ФХА поједностављене рефинансирања није потребна провера кредитне способности. Не можете да узимате готовину и нећете елиминисати премије хипотекарног осигурања ФХА, али једнократно рефинансирање ФХА који не испуњава услове за кредит може вам потенцијално помоћи да се вратите на нижу каматну стопу са мање препрека.
Сачекај. Како будућност постаје извеснија и економија се опоравља, зајмодавци ће вероватно ублажити кредитна ограничења. Нарваез напомиње да је његова компанија већ снизила минималне кредитне оцене након што их је подигла у пролеће, и очекује повратак на нивое пре ЦОВИД-а „пошто је економија стабилнија." Ако до тада будете имали виши кредитни резултат, већа је вероватноћа да ћете се квалификовати за бољу стопу него сада.
