Имовинска линија: Недостатак стамбеног простора остаје; Пад цене је мало вероватан

Да су знакови за продају у двориштима створења, имали би животни век воћних мушица.

Међу кућама продатим у марту 2021. 83% је било на тржишту мање од месец дана. Куће се брзо продају јер их нема довољно да приме свако домаћинство које жели да поседује. Недостатак је био 3.8 милиона јединица на крају 2020. године, према објави на блогу Сам Кхатер, главног економисте Фреддие Маца из априла 2021.

Како је становање дошло овде

Да бисте визуелизовали овај недостатак, замислите национално тржиште некретнина као игру музичких столица, са обртом: столица се додаје у круг сваки пут када се изгради милион кућа, а нови играч уђе у просторију сваки пут када 1 милион домаћинстава настају услед пораста становништва. Од 2007. до 2020. број столица је порастао са 130 на 141. Али ако је Кхатерова математика тачна, било је потребно око 145 столица да би се задовољила потражња.

„Ово је резултат тога што градитељи кућа нису производили више година – не ове године, већ последњих 13 година“, каже Лоренс Јун, главни економиста Националне асоцијације продаваца некретнина.

Недостатак стамбеног простора довео је до покварених нада. Међу потенцијалним купцима куће који су тражили најмање три месеца почетком 2021. године, 45% није купило кућу јер „и даље губе у ратовима надметања“, према истраживању Националне асоцијације Хоме Буилдерс.

Резултат је брзи раст цена кућа. Средња цена постојећег дома порасла је за 17.2% у 12 месеци закључно са мартом 2021, на 329.100 долара, према НАР-у. По мартовском темпу продаје, само 2.Једномесечна понуда кућа била је доступна, близу рекордно ниске вредности.

Не само да су знакови за продају краткотрајни, већ су и угрожена врста.

Зашто нема довољно кућа

Недостатак стамбеног простора произашао је из бројних фактора. Роберт Диетз, главни економиста НАХБ-а, криви за недостатак „пет Лс“:

  • Недостатак квалификоване радне снаге.

  • Нема довољно развијених парцела за изградњу.

  • Трошкови кредита за финансирање изградње.

  • Цене за грађу и друге материјале.

  • Закони и прописи.

Та последња ставка укључује зонске и грађевинске прописе, законе о раду, захтеве за издвајање зелених површина у развојем и „ствари попут зонирања које захтева минималну величину парцеле, приморавајући купце да купују више земље него што би иначе“, каже Диетз.

Дин Бејкер, виши економиста Центра за економску политику и истраживање, није уверен да зонирање сноси велику кривицу. „Нисмо одједном постали много рестриктивнији у рецимо 2010, 2011, 2012, него што смо имали 2004, 2005, 2006, када смо градили 2 милиона јединица годишње“, каже Бејкер. „Тако да мислим да зонирање не објашњава промену." Он верује да су грађевинари недовољно градили јер су постали опрезни након стамбене несреће 2008.

Хоће ли тржиште некретнина поново пасти?

2005. сам био репортер и питао сам се да ли смо у стамбеном балону. Већина економиста за становање ми је рекла да нисмо. Бејкер је био изузетак. Био је толико сигуран да смо у стамбеном балону да је 2004. продао свој кондоминијум и изнајмио стан, уверен да би могао да искористи приходе од продаје стана да постигне повољну цену након што цене падну. Мање од три године након што је продао стан у округу Колумбија, цене су почеле да падају.

Ако се плашите да ће се историја поновити, узмите ово као утеху: Бејкер и ја смо тачно мислили да смо у стамбеном балону 2005. године, али нико од нас не мисли да смо у балону ове године.

Не мислимо да ће се цене кућа срушити, али они би могли да се умешају у кварове. Хипотека на 30 година је испод 3.5% од априла 2020. Бејкер каже: „Шта се дешава када стопа на хипотеку оде на 4%, што није високо ни по једном историјском стандарду? Да ли ће цене пасти? Моја претпоставка је вероватно да. То не би био крах, али би постојао притисак на смањење цена."

„Цене брзо расту јер потражња премашује понуду, а не зато што купци желе брзо да зараде.”

Данашњи стамбени пејзаж је другачији од раних година века. Стамбени балон почео је 2003. године, подстакнут неадекватним стандардима хипотекарних кредита и похлепом. Флипери су куповали куће као краткорочне инвестиције у уверењу да ће цене наставити да расту. Али данас, регулатори спроводе строже стандарде кредитирања, а менталитет куповине куће се променио. Цене брзо расту јер потражња премашује понуду, а не зато што купци желе да брзо зараде.

Ко губи у стамбеној несташици?

Економистима је лакше да идентификују коме је штети вруће тржиште некретнина него да идентификују ко од њега добија.

„Ови високи трошкови становања су посебно тешко погодили миленијумску генерацију“, написао је Кхатер из Фреддие Маца у блог посту у фебруару 2020. „Да би превазишли ове трошковне баријере, неки млади одрасли су се окренули заједничким животним аранжманима. Други су се вратили кући са родитељима. Као резултат тога, постоји више од 400.000 несталих домаћинстава на челу са особама од 25 до 34 године (домаћинства која би се формирала осим већих трошкова становања)."

„Ови високи трошкови становања посебно су тешко погодили миленијумску генерацију.”Сам Кхатер, главни економиста, Фреддие Мац

Диетз, из НАХБ, каже да су неки економисти спекулисали пре шест или седам година да миленијалци нису били заинтересовани за власништво над кућом. То није био случај. „Људи су заиста побркали недостатак средстава са недостатком жеља“, каже Диетз. Миленијалци су желели куће 2014. и 2015. године, али нису могли да их приуште због спорог раста плата и дуга за студентске кредите.

Сада су ти исти миленијалци даље у својим каријерама и зарађују више, а стопе на хипотеке су историјски ниске, али нема довољно кућа за обилазак. „То је фрустрирајуће тржиште“, каже Диетз.

Ко има користи од недостатка станова?

Ако вруће тржиште некретнина фрустрира миленијуме, кога то задовољава? Власници кућа могу добити топла осећања од праћења вредности куће на мрежи. Продавци могу осећати задовољство када прикупљају понуде и анксиозност када дају понуде за свој следећи дом.

Затим постоје газде. У 2007. години, пре пада стамбеног збрињавања, било је нешто мање од 11 милиона породичних кућа које су закупили изнајмљивачи, према Бироу за попис становништва. У 2019, према најновијим доступним подацима, било их је нешто више од 15 милиона. Многи од 4.1 милион додатних породичних кућа за изнајмљивање биле су куће које су купили инвеститори када су цене пале у стамбеном краху.

Издавањем ових кућа уместо да их продају, да ли станодавци ускраћују потенцијалним купцима задовољство поседовања уместо да их изнајмљују?

„С једне стране, свакако постоји аргумент да купци породичних кућа, са намером да их издају, извлаче са тржишта приступачне стамбене фондове које би иначе купила породица“, каже Мајкл Нил, виши научни сарадник Урбанистичког института. „Али у исто време, ови купци су помогли да се стабилизује стамбено тржиште у ситуацији у којој је потражња углавном била по страни."

Шта може да се уради?

Кхатер пише у објави на блогу из априла 2021. године: „Једноставно речено, морамо изградити више стамбених јединица за једну породицу како бисмо одговорили на овај недостатак, који има снажне импликације на богатство, здравље и стабилност америчких заједница."

Али како да изградимо више почетних (другим речима, релативно јефтиних) кућа? Економисти предлажу да се опуштају зонски кодови како би се градитељима дала флексибилност за изградњу гушћег становања - размислите о мањим величинама парцела и вишеспратним зградама са више јединица. Бајденова администрација је предложила давање грантова локалним самоуправама које ревидирају зонске кодове.

Нил предлаже да се поправи недостатак радне снаге повезивањем друштвених колеџа са грађевинарима како би се развиле вештине и преиспитивање имиграционе политике.

Постоји директније решење за неуспех тржишта да изгради довољно кућа: нека савезна влада субвенционише изградњу почетних кућа за продају власницима станарима. Ово решење би довело до тога да миленијалци могу купити више домова. Такође би омогућило млађим власницима кућа да изграде богатство уместо да га пренесу на старије станодавце у облику кирије.

Бајденова администрација затражила је од Конгреса да издвоји 20 милијарди долара пореских кредита током пет година за изградњу или рехабилитацију око 500.000 кућа за купце кућа са нижим примањима. План се зове Закон о улагању у суседске куће и новцем би се платила разлика између трошкова развоја и продајних цена.

Пола милиона домова не би елиминисало недостатак од 3.8 милиона станова, али то би био почетак.

Оставите Коментар

Please enter your comment!
Please enter your name here