СОФР АРМс су овде: шта нови индекс значи за вашу хипотеку

Хипотеке са прилагодљивом каматном стопом пролазе кроз транзицију која уводи нови индекс, нова правила и нову терминологију. Као резултат тога, АРМ који добијете данас ће се вероватно разликовати од АРМ-а из прошлости. А ако сада имате АРМ, долази до промена у вашем кредиту.

Овај чланак објашњава зашто и како се АРМ мењају и када. Али прво, подсетник на оно што покреће АРМ.

» ВИШЕ: Поређење хипотека са фиксном и подесивом каматном стопом

Како АРМ раде

Хипотека са подесивом стопом има каматну стопу која се може мењати у унапред одређеним интервалима. Ове периодичне промене стопе су регулисане мрежом правила. Централна за њих је структура самог АРМ-а.

АРМ има два дела: маргину и индекс. Маржа је одређени број процентних поена који се никада не мења, док је индекс каматна стопа која се с времена на време креће горе или доле. Индекс плус маржа је каматна стопа коју плаћате.

Ова ментална слика може помоћи: Замислите РУКУ као књигу (ивица) постављену на ваздушни душек (индекс). Дебљина књиге се никада не мења. Повремено, ваздух се упумпава у ваздушни душек, надувавајући га више, или се испушта из ваздушног душека, спуштајући га ниже. Ваша каматна стопа је висина врха књиге након што је ваздушни душек надуван или испухан.

Сада зајмодавци замењују ваздушне душеке. То је оно о чему се ради у овој транзицији. Промена утиче на многе АРМ-ове настале после септембра. 30. 2020. и могао би на крају утицати на око 1 билион долара у старијим АРМ-овима.

» ВИШЕ: Предности и недостаци хипотека са подесивом стопом

Зашто се АРМ индекси мењају

Годинама је већина хипотекарних кредита са подесивим стопама користила референтну каматну стопу звану Либор као индекс (мадрац у горњој аналогији). Али корумпирани банкари су ухваћени како манипулишу Либором, који је и даље подложан шиканирању, па га се регулатори ослобађају. Либор, што је скраћеница од Лондонске међубанкарске понуде, требало би да буде повучено до краја 2021. године у колосалном светском подухвату.

СОФР је нови ваздушни душек: за АРМ, Либор се замењује сигурном стопом финансирања преко ноћи, или СОФР, која се заснива на стварним финансијским трансакцијама и отпорна је на прикривену манипулацију. СОФР се заснива на цени позајмљивања новца преко ноћи када зајмопримац положи У.С. државни дуг као колатерал.

Када дође до промене: Прелазак на СОФР зајмове је већ почео. Фанние Мае и Фреддие Мац неће купити Либор АРМ са датумима пријаве након септембра. 30, 2020. Већина зајмодаваца је у то време престала да нуди конвенционалне Либор кредите. На пример, ПНЦ банка каже да је почела да нуди СОФР АРМ од августа. 15. 2020., а Флагстар банка каже да је почела да им нуди окт. 1, 2020.

Федерална стамбена управа, Одељење за борачка питања и Одељење за пољопривреду требало је да престану да осигуравају или гарантују нове Либор АРМ-е крајем 2020.

Почетком новембра 2020., Либор АРМ-ови су и даље били доступни за велике хипотеке, али ће јумбо-ови морати да се удаље од Либора до краја 2021.

» ВИШЕ: Да ли је АРМ право за вас?

Како се СОФР АРМ-ови разликују од Либор кредита

Кредити засновани на СОФР-у разликују се од својих Либор рођака када су у питању марже, периоди прилагођавања стопа и ограничења каматних стопа.

Марже су веће на СОФР кредитима 

Регулатори препоручују да зајмодавци базирају АРМ на просечном СОФР-у за 30 дана. До недавно, већина нових АРМ-ова била је индексирана на 1-годишњи Либор. Али прелазак са једногодишњег Либора на 30-дневни СОФР није замена од јабуке до јабуке, јер су стопе СОФР ниже.

„Када се СОФР АРМ-ови ресетују, стопа ће се прилагођавати сваких шест месеци.”

Од септембра 2014. до почетка 2020. разлика је у просеку била око 0.73 процентна поена, према Урбанистичком заводу. Разлика се смањила од почетка пандемије ЦОВИД-19. Почетком новембра 2020. 30-дневни СОФР је био око 0.22 процентна поена ниже од једногодишњег Либора.

За компензацију, марже на СОФР АРМ-овима су веће — 2.75% до 3%, у поређењу са Либоровом типичном маржом од 2.25%.

Да се ​​вратимо на наше слике, да су индекси ваздушни душеци, СОФР би био тањи од Либора. А од књига које представљају маргине, СОФР том би био дебљи од свеске на врху Либора.

СОФР кредити се чешће прилагођавају

Када се АРМ-ови засновани на Либору на крају ресетују, стопа се прилагођава једном годишње. Насупрот томе, када се СОФР АРМ-ови ресетују, они ће се прилагођавати сваких шест месеци.

Разлог је што 1-годишњи Либор гледа напред, док СОФР гледа уназад. Либор одражава где се очекује да ће каматне стопе ићи у наредних 12 месеци, док СОФР одражава просек краткорочних стопа током недавног периода од 30 дана. Са становишта инвеститора, СОФР стопе брже застаревају, тако да ће се чешће ажурирати.

СОФР лимити каматних стопа су мањи 

АРМ-ови имају ограничења стопа, која ограничавају колико се каматна стопа може променити са сваким прилагођавањем. Либор АРМ-ови могу порасти или снизити највише два процентна поена са сваким годишњим прилагођавањем. СОФР АРМ ће бити ограничени на повећање или смањење за највише један процентни поен када се прилагођавају сваких шест месеци.

СОФР се називају другачије 

Већина АРМ-ова почиње са уводном каматном стопом која траје неколико година пре првог прилагођавања или ресетовања. Либор АРМ са трогодишњом уводном стопом назива се 3/1 АРМ јер почетна стопа траје три године, а затим се стопа прилагођава сваке године након тога. Број пре косе црте је дужина уводне стопе, а број после косе црте означава колико година прође између прилагођавања стопе.

Пошто ће се СОФР АРМ-ови прилагођавати у интервалима од шест месеци, број после косе црте означава колико месеци, а не година, прође између прилагођавања стопе. Када СОФР АРМ има почетну стопу која траје три године, након чега следи прилагођавање стопе сваких шест месеци, то се назива 3/6 АРМ. Ако почетна стопа траје пет година, то је 5/6 АРМ. Постоје и 7/6 и 10/6 АРМ.

Зајмодавци знају да постоји крива учења. „Објашњавамо и образујемо зајмопримце о новој терминологији и периодима прилагођавања у нашим новим подацима о АРМ-у, који се налазе у свим СОФР АРМ апликацијама“, каже Марк Дали, виши потпредседник Флагстар банке за подршку за издавање хипотека.

Куповина СОФР АРМ

Хипотека са подесивом стопом може имати смисла ако намеравате да поседујете кућу само неколико година или планирате да брзо отплатите зајам. Ако одлучите да је АРМ прави за вас, куповина зајма са индексом СОФР се не разликује много од добијања хипотеке засноване на Либору.

„Структура и услови за АРМ зајам заснован на Либору или СОФР-у су веома слични, осим очигледно различитих индекса“, рекао је извршни директор хипотеке ПНЦ Банк Питер Мекарти у мејлу.

Главна разлика је конвенција именовања. Немојте погрешити мислећи да „5/6“ значи шестогодишњи размак између прилагођавања стопе!

» ВИШЕ: Најбољи АРМ кредитори

Шта ће бити са постојећим Либор кредитима?

Сви АРМ уговори имају језик који омогућава зајмодавцима да пронађу замену ако индекс зајма нестане. На крају ће постојећи АРМ-ови индексирани Либор-ом бити пребачени на СОФР. Тајминг тек треба да буде разрађен, делимично у зависности од тога када британски регулатори назову напуштање Либора.

С ове стране Атлантика, регулатори су нагласили потребу за "ефикасном транзицијом"." Зајмодавац мора дати обавештење 60 до 120 дана пре прве уплате по прилагођеној стопи.

Оставите Коментар

Please enter your comment!
Please enter your name here